Práve preto pripravuje Národná banka Slovenska (NBS) zmeny v pravidlách poskytovania hypoték. Nové opatrenie má na jednej strane pomôcť mladým ľuďom pri kúpe prvého bývania, na druhej strane obmedziť financovanie investičných nákupov nehnuteľností. Totiž podľa údajov NBS existuje desaťtisíce nehnuteľností, v ktorých nikto nebýva. V Košiciach tento podiel dosahuje vyše 15 %, v Bratislave takmer 11 %. Práve nákupy investorov sú jedným z dôvodov prečo chce NBS obmedziť hypotéky na investičné byty a zaviesť rozdielne limity pre jednotlivé skupiny dlžníkov.
NBS navrhuje:
• voľnejší limit pre mladých ľudí kupujúcich prvé bývanie
• prísnejší limit pre LTV na kúpu tretej a ďalšej rezidenčnej nehnuteľnosti
• pre ostatné úvery zostane LTV limit nezmenený
• Tento návrh sa týka rezidenčných nehnuteľností, teda domov, bytov a ďalších nehnuteľností, ktoré môžu byť využité na bývanie. Nespadajú sem pozemky ani rozostavané nehnuteľnosti, ktorých výstavba sa ide financovať.
Čo je to LTV ?
LTV alebo Loan to value ukazuje aký je pomer medzi hodnotou nehnuteľnosti a výškou úveru na bývanie. Napr. Pri nehnuteľnosti s hodnotou 100 000 € a LTV 80 % bude maximálna výška úveru, ktorú klientovi banka poskytne, 80 000 €. Zvyšnú časť kúpnej ceny klient musí uhradiť z vlastných zdrojov.
Navrhované zmeny vs. prax
NBS navrhuje rozdeliť dlžníkov do troch skupín a nastaviť im rozdielnu maximálnu výšku LTV.
1. Mladí ľudia do 35 rokov, kupujúci prvé bývanie
Najväčšou pozitívnou zmenou pre týchto klientov bude možnosť získať hypotéku až do výšky 90 % hodnoty nehnuteľnosti bez potreby žiadať banku o výnimku. Klientom tak bude postačovať 10% vlastných zdrojov.
2. Klienti nad 35 rokov a klienti kupujúci druhú nehnuteľnosť
Pre túto skupinu klientov sa nič zásadné meniť nebude. Ak je klient starší ako 35 rokov a zároveň nekupuje tretiu či ďalšiu nehnuteľnosť, bude pre neho naďalej platiť štandardný limit LTV 80 %. Vyššia hodnota LTV následne spadá pod poskytnutie doteraz platnej výnimky NBS zo strany banky.
2. Klienti kupujúci tretiu a ďalšiu rezidenčnú nehnuteľnosť
Na opačnej strane budú stáť klienti kupujúci tretiu a ďalšiu rezidenčnú nehnuteľnosť.
Pre túto skupinu plánuje NBS sprísniť podmienky financovania a znížiť maximálne povolené LTV na 70%. Investor tak bude musieť disponovať vyšším objemom vlastných zdrojov. Cieľom NBS je obmedziť špekulatívne nákupy a zvýhodniť domácnosti, ktoré riešia vlastné bývanie.
Nové pravidla zahŕňajú aj výnimky
V súčasnosti môžu banky poskytnúť 20% hypoték nad štandardný limit LTV. Väčšina týchto výnimiek pritom smerovala práve k mladým klientom.
Keďže tí budú mať po novom možnosť financovať prvé bývanie do 90 % automaticky, NBS navrhuje znížiť rozsah výnimiek pre ostatných klientov na približne 5 % všetkých nových úverov.
Pre klientov nad 35 rokov tak bude získanie hypotéky s LTV nad 80 % výrazne menej dostupné ako dnes. Zároveň, klienti, ktorí budú kupovať tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť, výnimku využiť nemôžu.
Navrhované opatrenia môžu mierne zlepšiť dostupnosť bývania pre mladých ľudí, keďže práve nedostatok vlastných zdrojov býva jednou z najväčších prekážok pri kúpe prvého bývania. Samotná zmena LTV však pravdepodobne nevyrieši problém dostupnosti bývania úplne. Významnú úlohu totiž zohrávajú aj ďalšie aspekty, ako nedostatok novej výstavby, zdĺhavé povoľovacie procesy a rast cien stavebných prác. Ak budú zmeny schválené, platiť by mali od 1. januára 2027.
Časté otázky (FAQ)
1. Od kedy platia nové pravidlá?
Ak budú zmeny schválené, platiť by mali od 1. januára 2027. Zatiaľ ide o návrh NBS, ktorý ešte prechádza pripomienkovým a schvaľovacím procesom. Finálne znenie sa môže zmeniť.
2. Mám 34 rokov a kupujem prvý byt — mám nárok na 90 % LTV automaticky?
Áno, pokiaľ máte menej ako 35 rokov a ide o Vašu prvú rezidenčnú nehnuteľnosť, nový návrh Vám umožňuje financovať až 90 % hodnoty bytu bez potreby bankovej výnimky. Stačí mať k dispozícii 10 % vlastných zdrojov.
3. Mám 36 rokov a kupujem prvý byt. Aké LTV sa na mňa vzťahuje?
Na vás sa bude vzťahovať štandardný limit 80 % LTV. Výhodné podmienky pre mladých sú vekovo ohraničené — platia len pre klientov do 35 rokov (kupujúcich prvé bývanie). Výnimku nad 80 % LTV môžete skúsiť získať cez banku, no ich objem sa výrazne zúži — z dnešných cca 20 % na cca 5 % nových úverov.
4. Vlastním byt a dom — chcem kúpiť ďalší byt na investíciu. Koľko percent musím mať vlastných?
Pri kúpe tretej a každej ďalšej rezidenčnej nehnuteľnosti bude maximálne LTV 70 %. To znamená, že pri byte za 200 000 € potrebujete mať z vlastných zdrojov minimálne 60 000 €. Navyše, na túto skupinu klientov sa nebude vzťahovať žiadna výnimka — 70 % LTV je absolútny strop.
5. Platí znížené LTV aj pri druhej nehnuteľnosti?
Nie. Sprísnené LTV 70 % sa vzťahuje len na tretiu a každú ďalšiu rezidenčnú nehnuteľnosť. Pri kúpe druhej nehnuteľnosti platí štandardný limit 80 % LTV — rovnako ako dnes.
6. Môže investor (kupujúci 3. nehnuteľnosť) získať výnimku z LTV 70 %?
Nie. Návrh NBS výslovne vylučuje možnosť výnimky pre klientov kupujúcich tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť. LTV 70 % je pre túto skupinu pevný strop bez akýchkoľvek výnimiek.
7. Ako banka zistí, koľko nehnuteľností vlastním?
Banka si to bude overovať v katastri nehnuteľností. Za vlastníctvo sa považuje aj spoluvlastnícky podiel ak je vyšší ako 50%.
8. Čo sa deje s výnimkami pre ostatných klientov?
Objem výnimiek, ktoré môžu banky poskytnúť nad štandardný LTV limit, sa zníži z dnešných cca 20 % na asi 5 % nových úverov. Pre klientov nad 35 rokov to prakticky znamená, že hypotéka s LTV nad 80 % bude výrazne ťažšie dostupná ako dnes.
9. Ovplyvnia zmeny existujúce hypotéky?
Nie. Nové pravidlá sa budú týkať len nových hypoték poskytnutých po dátume účinnosti zmien (1. 1. 2027). Existujúce hypotéky zostávajú nedotknuté — ich podmienky sa novou reguláciou nezmenia.
10. Ide už o definitívne pravidlá?
Zatiaľ nie. Ide o návrh NBS, ktorý ešte musí prejsť schvaľovacím procesom. Detaily a konečné znenie sa môžu zmeniť. Odporúčame sledovať aktuálne informácie alebo sa poradiť s finančným sprostredkovateľom.
Autor článku: Adrián Luterán
Článok je prevzatý zo stránky www.finportal.sk so súhlasom autora.
